2022-жылы батирди кантип күрөөгө коюу жана акчаны кантип алуу керек: эксперттик кеңеш менен этап-этабы менен көрсөтмөлөр

Экономикадагы кырдаалдан кийин банктар кредит саясатын жумшартып же катаалдаштырууда. 20 жыл мурун кредиттер кылдаттык менен берилген: камсыздалган же кепилденген. Убакыттын өтүшү менен микрофинансылык уюмдар пайда болуп, берилген кредиттердин жана кредиттик карталардын саны да көбөйдү. Насыя алуучуларга коюлган талаптардын деңгээли төмөндөдү.

Бирок акыркы жылдардагы экономикалык башаламандык банктарды жана башка кредиторлорду кайрадан тандалма болууга аргасыз кылууда. 2022-жылы насыя алуунун бирден-бир ишенимдүү жолу - батирди күрөөгө коюу жана тез арада акча алуу.

Биз этап-этабы менен инструкцияларды даярдап, баарын кантип туура кылуу керектиги тууралуу эксперт менен сүйлөштүк.

Батирди күрөөгө коюу жөнүндө негизги нерсе

Ипотекалык батирге талаптар

Биздин өлкөдө батирди күрөөгө коюу боюнча бирдиктүү талаптар жок – мүлктүн өзүнө да, акча алгысы келген адамга да. Кредиторлор өздөрүнүн финансылык кызыкчылыктарын жана тобокелдиктерди баалоону гана жетекчиликке алышат.

Мисалы, бир банк эч качан ЗАТОдогу батирди күрөөгө албайт, анткени булар жабык шаарлар. Эгерде карыз алуучу акчасын кайтарып бере албаса, батирди сатууга туура келет жана аны жасоо кыйынга турат. Ал эми кредитор үчүн мүмкүн болушунча тезирээк өз акчасын кайтарып алуу маанилүү. Башка банк мындай батирди кабыл алышы мүмкүн, бирок бир аз жогорураак тарифти сунуштап, турак жайдын баасынан азыраак акча берет.

Карыз алуучунун уруксат берилген портрети да ар бир кредитор үчүн ар түрдүү. Эгерде адамдын туруктуу жумушу жана кирешеси жок болсо, ири банктар баш тартышы мүмкүн. Же анча ыңгайлуу шарттарды сунуштаңыз. Кредиттик жана керектөө кооперативдери жана жеке инвесторлор, тескерисинче, акча үчүн арыз берүүчүгө баа берүү үчүн анчалык сынчыл эмес.

Биз кредиторлордун 2022-жылдагы сунуштарын талдап, биздин өлкөдө батирди күрөөгө коюу боюнча “орточо арифметикалык” талаптарды чыгардык.

Батир кредитордун өкүлчүлүгү бар шаарда жайгашкан. Эгерде банктын (ал гана эмес, күрөө катары турак жайды кабыл ала алат) сиздин жашаган жериңизде филиалдары жана филиалдары жок болсо, анда мындай батир каралышы күмөн. Себеби жөнөкөй: эгерде карыз алуучу карызын төлөй албаса, анда аны кууп чыгууга, сотко берип, сатууга туура келет. Бул кредитор үчүн чыгымдар болуп саналат, өзгөчө, эгерде ал башка шаарда жайгашкан.

Квартиранын абалы. Насыя берүүчү жаңы обои жана кош айнек терезелерди карабайт. Албетте, батир өрттөн кийин болсо, анда ал өтүмсүз болуп саналат. Бирок, жалпысынан алганда, кооз эмерек жана жаңы ашкана комплект наркына таасир этпейт. Анткени, бул күрөөгө коюлган батир, аны тез арада сатууга болот.

Кредиторлор үчүн үй авариялык эмес, эскиргени маанилүү. Кабаттардын саны жана батирлердин саны боюнча талаптар бар. Маселен, алты батирлүү эки кабаттуу үйлөр – булар совет доорунун алгачкы жылдарында курулган – көпчүлүк кредиторлордун критерийлерине туура келбейт. үйдүн жыгач полу бар болсо - ошондой эле, кыязы, күрөө тандоо эмес.

Бардык коммуникациялар иштеши керек: газ, электр энергиясы, жылуулук жана суу менен камсыздоо. Мыйзамсыз кайра курууга көбүнчө жол берилбейт. Мисалы, ашкана менен бөлмөнүн ортосундагы дубал газ плитасы бар батирде бузулган болсо, бул өтө маанилүү. Бирок, бир гана кампа кайра жасалган болсо, анда ал банктын кароосунда. БТИде мыйзамдаштырылган кайра куруулар кабыл алынат.

Кредитор батирдин суюк экенин кайдан билет? Бул жөнөкөй: сиз баа берүү үчүн заказ беришиңиз керек. Бул акы төлөнүүчү кызмат. Биздин өлкөдө орточо баасы 5-15 миң рублди түзөт. Адис келип, сүрөткө тартып, корутундуну жазат – баалоо альбому. Инспектор батирди сатуунун орточо баасын көрсөтөт, анын негизинде банк кредиттин өлчөмү жөнүндө корутунду чыгарат.

Менчиктин негизи. Жөнөкөй сөз менен айтканда, бул батирди кантип алдыңыз? Кредитор үчүн идеалдуу негиз болуп сатуу келишими саналат. Башкача айтканда, сиз бир кезде өзүңүз үй сатып алгансыз, эми аны күрөөгө коюуну каалайсыз. Же сиз батирди менчиктештирип алгансыз. Эске салсак, менчиктештирүү 1991-жылы башталган.

Алар кайрымдуулук келишими боюнча жана мурас катары алынган батирлерден этият болушат. Айрыкча, эгерде батир сизге жакында эле көчүп кеткен болсо. Күтүлбөгөн жерден бир-эки айдан кийин кылмыш же соттук фон ачылып калабы? Мисалы, мүлктү бөлүштүрүүдө кызыкчылыктары эске алынбаган мураскорлор болот.

Ошол эле учурда мындай батирлер дагы эле кабыл алынат, бирок алардан титулдук камсыздандырууну берүүнү суранышат. Мындай полиске ылайык, камсыздандыруу компаниясы күтүлбөгөн жерден белекке берүү келишими же мурас боюнча сотко даттанылса, батир үчүн акча төлөөгө милдеттенет.

Камакка алынган жана кайрымдуулук келишими түзүлгөн батирлер ылайыктуу эмес. Сот квартираны камакка алат. Бул, мисалы, анын ээси кылмыш ишине катышканда болот. Же андан карызды өндүрүп алышат. Кредитор кайрымдуулук келишими түзүлгөн батирди албайт.

Көбүнчө алар ижарага берилген батирлерди кабыл алышпайт. Бирок кредитор бул тууралуу биле албайт – жөн гана сөзүңүздү кабыл алыңыз. Дагы бир нерсе, өзгөчө кырдаал болгон учурда, бул сиздин пайдаңызга ойнобой калышы мүмкүн. Элестетиңиз, сиз батирди күрөөгө коюп, аны камсыздандыргансыз, бирок ошол эле учурда аны ижарачыларга берип жатасыз. Аларда газ чыгып, турак-жай бузулган. Батирди башка адамдар колдонгон жана камсыздандыруу компаниясы компенсация төлөөдөн баш тартат.

Карыз алуучуларга талаптар

Батирдин күрөөсү менен акча алгыңыз келсе, кредитор дагы сизди карыз алуучу катары баалайт. Банктарда эң катаал критерийлер бар.

Жашы. Көпчүлүк учурларда, жаран 18 жаштан баштап өзүнүн мүлкүн тескөөгө алат. 16 жаштан жогорку адамдар үчүн өзгөчөлүктөр бар, эгерде эмансипация сот аркылуу таанылса, башкача айтканда, адам аракетке толук жөндөмдүү деп таанылат, демек ал мүлктү тескөөгө, анын ичинде күрөөгө коюуга укуктуу.

Бирок насыя берүүдө банктар насыя алуучунун минималдуу жашын жогорулатат. Төмөнкү тилке көбүнчө 20-21 жашта. Үстүнкү тилке бир топ кенен - ​​65 жаштан 85 жашка чейин. Бул куракта, насыя буга чейин толугу менен жабылышы керек.

Мисал. 50 жаштагы шаар тургуну батирин күрөөгө коюп, акчасын 20 жылга банкка кайтарып берүүнү каалайт. Бирок банк 65 жашка чейинки насыя алгандарга гана насыя берет. Башкача айтканда, 15 жылга гана кредит алып же башка банк издөөгө туура келет.

Иш тажрыйбасы жана кирешеси.  Кредиттик керектөө кооперативдери (ККК) жана жеке инвесторлор батирди күрөөгө коюп, акча алууну каалагандарга мүмкүн болушунча лоялдуу. Бул жагынан дагы банктар эң маанилүү. 2-NDFL сертификатын даярдаңыз (киреше боюнча), сиз акыркы орунда жок дегенде 3-6 ай иштешиңиз керек. Ошол эле учурда банктар баары эле расмий иштебей турганын түшүнүшөт. Ошондуктан, алар альтернатива катары банктык көчүрмөңүздү кабыл алууга макул болушу мүмкүн. Арызда карыз алуучунун акчаны белгилүү бир үзгүлтүксүз алуусу жана анын эсептеринде акча каражаттары бар экендиги көрсөтүлүшү керек.

Кредиттик тарых. Биринчиден, банктар буга көңүл буруп жатышат - КПК да карап жатат. Кредиттик тарых атайын бюролордо сакталат. Алар бул адамга кандай кредиттер катталганы, төлөмдөр өз убагында жүргүзүлөбү же жокпу деген маалыматтарды өткөрүп беришет. 

Батирди күрөөгө коюу боюнча кадам кадам

1. Насыя берүүчүнү тандаңыз

Тандоо банктар, кредиттик керектөө кооперативи (КПК) же жеке инвестордун ортосунда болот. Ар биринин өзүнүн артыкчылыктары жана кемчиликтери бар, биз төмөндө талкуулайбыз.

2. Документтерди даярдоо

Батирди ипотекага алуу үчүн сизге керек болот:

• анкетаны толтуруу (ар бир кредитордун өзүнүн формасы бар);
• каттоо менен паспорттун түп нускасы;
• экинчи документ (SNILS, айдоочунун күбөлүгү, ИНН, аскердик билет, паспорт, кээде баары бир учурда – ар бир кредитордун өзүнүн талаптары бар);
• 2-NDFL киреше сертификаты (сиз аны бухгалтериядан сурасаңыз же салык кызматынын сайтындагы жеке кабинетиңизге жүктөп алсаңыз болот - биринчи кезекте, аны банктар сурашат);
• эмгек китепчесинин көчүрмөсү же андан көчүрмө (банктар да сурашат);
• эгерде сиз никеде болсоңуз жана нике келишимин түзө элек болсоңуз, ага ылайык жубайы (а) батирге ээ болбосо жана кредиттер боюнча биргелешип карыз алуучу катары чыкпаса, анда ЗАГСтан маалымкат керек;
• батирге менчик укугун тастыктоо: сатып алуу-сатуу келишими, USRN көчүрмөсү, мурастоо жөнүндө күбөлүк, тартуулоо келишими же соттун чечими.

3. Камсыздандыруу жана баалоону түшүнүү

Биринчи кезекте, кредитор батирди баалоо үчүн сурайт. Мыйзам муну кылууга милдеттүү эмес, бирок иш жүзүндө бул жол-жобосу дээрлик дайыма жүзөгө ашырылат. Карыз алуучунун батири белгилүү бир сумма турат деген сөзүнө ишенүү мүмкүн эмес. Баалоо компаниялары тез иштешет. Ага чейин кайсы бир баалоочу компания ылайыктуубу же банк же КПК тарабынан аккредиттелгендердин арасынан гана текшериңиз. Адис келип, баалоо альбомун (орто эсеп менен 1-3 күндө) жасап, турак жайдын баасы боюнча корутундусун жазат.

Андан кийин кредитор кепилдикке берүүгө даяр болгон сумманы жарыялай алат. Батирдин баасын 100% кредитке эч ким бербей турганын эске алыңыз. Мейли, базар баасынын 80-90% берсе. Мисалы, баалоочу мүлктүн баасы 10 миллион рублга барабар экенин жазган. Кредитор бул сумманын 75%, башкача айтканда, 7,5 миллион рублди берүүгө макул. Эсиңизде болсун, кредитор батирди сатып алуучу эмес. Анын башка милдети бар: акча берүү, акча табуу, эгер бир нерсе туура эмес болуп калса, күрөөнү тез сатып, өзүнүкүн кайтарып берүү.

бүтүм алдында, батирди камсыздандыруу боюнча макулдашуу керек болот. Камсыздандыруу компаниясы объектти жана карыз алуучунун өмүрүн камсыздандырууга даяр экендигин ырасташы керек. Формалдуу түрдө ар кандай компания ылайыктуу. Бирок, кредиторлор көбүнчө алар менен иштешкен камсыздандыруучулардын пулун көрсөтүшөт. Эгер сиз башка компанияны тандасаңыз, анда өтүнмө узагыраак каралышы мүмкүн, ал тургай, түшүндүрмөсүз баш тартылышы мүмкүн.

Карыз алуучудан наамын камсыздандыруу талап кылынбайт (бул кызмат жөнүндө биз жогоруда айтканбыз). Бирок кредитор, дагы, бул учурда, мүмкүн баш тартууга же жогорулатууга чен.

4. Күрөөнү каттоо

Бул этапта, Росреестрдин өкүлү болгон мамлекет ишке тартылат. Бул бөлүм өлкөдөгү жер жана кыймылсыз мүлктү эсепке алуу менен алектенет. Ал үчүн кредитти эмнеге, кандай шартта алганыңыз маанилүү эмес. Ал бүтүмдүн тазалыгынын бир түрү катары иш алып барат. Анын ошол бөлүгүндө мындан ары USRNде сиздин батириңиздин жанында түйшүк пайда болот. Арызда батир күрөөгө коюлганы көрсөтүлөт. Бул келечекте талаш-тартыштарды болтурбоо үчүн зарыл.

5. Насыяны бекитүү жана акчаны алуу шарттары

Орточо алганда, бүт жараян 14 күнгө созулат. Эч жакка шашпасаңыз, бирок документтерди чогултууну кечиктирбесеңиз болот. Келгиле, бул убакыт аралыгы эмнеден тураарын карап көрөлү:

• кредитор тарабынан арызды алдын ала жактыруу - 2022-жылы бир нече саат, ал тургай, мүнөт талап кылынат;
• арызды бекитүү – беш күнгө чейин, эң узак жол-жобосу банктар менен, бул этапта бардык документтерди берүү керек;
• камсыздандыруу жана баалоо — компаниялар тез иштейт, бирок ошол замат эмес, биз бул процедуралар үчүн беш күнгө чейин убакыт талап кылынат;
• Росреестрде күрөөнү каттоо – арызды жана ага тиркелген документтерди алган күндөн тартып беш жумушчу күн, MFC аркылуу каттоодо – жети жумушчу күн, бирок ар бир адам аны тезирээк өткөрө алат;
• акчаны алуу - күрөө катталгандан кийин дароо.

Батирди ижарага алуу үчүн эң жакшы жер кайда?

1. Банктар

Баалар боюнча эң пайдалуу вариант. Бул КПКга жана инвесторлорго караганда азыраак болот. Бирок батирди күрөөгө коюп, акча алуу эң кыйын нерсе. Анткени алар карыз алуучуну жакшылап карашат: кирешеси тууралуу отчет, эмгек китепчеси, кредиттик тарых. Сиз ансыз деле кыла аласыз, бирок андан кийин чен жогору болот. Мындан тышкары, банктар тарабынан бекитүү ылдамдыгы мүмкүн болушунча төмөн болуп саналат. Акчаны тез ала албайсыз.

2. Жеке инвесторлор

2022-жылы инвесторлор бизнести өнүктүрүү үчүн жеке ишкерлерге жана юридикалык жактарга гана күрөөгө акча бере алат. Аларга жөнөкөй жарандарга насыя берүүгө тыюу салынган.

Эгерде сизде жеке ишкер же ЖЧК жана күрөөгө ылайыктуу батириңиз болсо, анда сиз инвестордон насыя ала аласыз. Бул киреше табууга кызыкдар карапайым адам. Ошол эле учурда, ал брокер, бүтүмдүн юридикалык жагын коштогон башкаруучу компания аркылуу иш жүргүзө алат.

Инвесторлор банктарга жана КПКга караганда кредиттер боюнча жогорку пайыздык ченге ээ. Бирок мүмкүн болушунча тезирээк акча ала аласыз.

3. Башка варианттар

Микрофинансылык уюмдар, алар да МФУ же “тез акча” күрөө катары батирлерди кабыл ала албайт. Мыйзам тыюу салат. Ломбарддар да турак жай алышпайт. КПК гана калды – кредиттик керектөө кооперативдери. Алардын реестри Борбордук банктын сайтында¹. Эгерде компания тизмеде жок болсо, аны менен иштебеңиз.

КПК өзүнүн акционерлерине гана насыя берет. Заманбап стандарттар боюнча, формат архаикалык көрүнөт. Анткени, алгач кооперативдер «өз ара жардам көрсөтүү фонддору» катары ойлоп табылган. Башкача айтканда, бир топ адамдар биригип, чечим кабыл алышат: жалпы фондго акча кошолу, эгерде акционерлердин бирине каражат керек болсо, биз ага кредит беребиз. Анан бир адамга жардам берип, өзүбүз акча табабыз.

Заманбап PDAлар дал ушундай иштешет, алар акционер катары дээрлик бардыгын кабыл алышат жана кошулуу үчүн акча төлөөнүн кереги жок. Башкача айтканда, карыз алуучу кооперативге кабыл алынат, алар күрөө менен кредит беришет, ал акчаны КПКга төлөйт. Карызды төлөп бүтөөрү менен кете берет. 

Кооперативдер карыз алуучунун портретине мүмкүн болушунча лоялдуу болуп, банктарга караганда тезирээк макулдук беришет. Бирок алардын пайызы жогору.

Батирдин ипотекасын төлөөнүн шарттары

Бардык шарттар кредиттик келишимде көрсөтүлгөн. Алар кадимки кредиттерден анча деле айырмаланбайт. Төлөмдөр ай сайын белгилүү даталарда жүргүзүлүшү керек. Насыяны эч кандай айыпсыз эрте төлөй аласыз. Карыз төлөнгөндө батирден кепилдик күрөөсү алынат.

Эгерде карыз алуучу төлөмдөрдү жылына үч жолудан кем эмес бир күнгө кечиктирсе, банк мүлктү алууга укуктуу. Үй-бүлөнүн бардык мүчөлөрү, анын ичинде 18 жашка чейинки бала үчүн үйсүз калуу реалдуу коркунуч.

Карызды төлөп жатып, кредитордун макулдугусуз батир менен эч нерсе кыла албайсыз. Сиз жашай аласыз, косметикалык оңдоолорду да жасай аласыз. Бирок кайра куруу, сатуу жана ижарага берүү - күрөөнүн ээсинин уруксаты менен гана.

Популярдуу суроолор жана жооптор

Суроолорго жооп берет GLS Invest Management компаниясынын (GLS INVEST) юристи Александр Морев.

Булактары:

1. Борбордук банктын сайты. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Федералдык Мыйзам № 16.07.1998-ФЗ 102-июлундагы 26.03.2022 (01.05.2022, 19396-ж. өзгөртүүлөр менен) "Ипотека (кыймылсыз мүлк күрөөсү) жөнүндө" (өзгөртүүлөр жана толуктоолор менен, 8-майдан тартып күчүнө кирген) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3/b17125eebfdbd9ea17ea0b7dc0420c375d19fXNUMXfXNUMX/.